Andrey Pavlov: اجاره مسکن—که در سیاتل رشد ونکوور لرزان (از گودمن گزارش)

توسط Andrey Pavlov

به جای اتخاذ معکوس اجاره-اقدامات کنترل ونکوور شورای شهر و B. C. دولت باید با جلوگیری از تخریب های جدید اجاره مسکن عرضه است که ما به شدت نیاز دارید.

ونکوور شهردار کندی استوارت ظاهرا تا به حال بسیار سازنده سفر به سیاتل در حالی که پیش. در یک مصاحبه در جریان بازدید از شهردار گفت که او می خواهم “برای به دست آوردن درک بهتری از چگونگی سیاتل ساخته شده است تا مقدار اجاره مسکن”.

شهردار مناسب است به کنجکاو: سیاتل ساخته شده 17,450 هدف ساخته شده اجاره واحد در سال 2018 است. یک سیاتل تایمز مقاله در سال گذشته به گفتن نمونه هایی از صاحبخانه ارائه مشوق به مستاجران. یکی به من زده باشد: “2 ماه رایگان به علاوه 1 ، 000 $کارت هدیه اگر شما حرکت در عرض 1 هفته!”

این مقایسه به نزدیک صفر میزان فرصت های شغلی در ونکوور که در آن گودمن گزارش شمارش تنها 1,364 جدید اجاره واحدهای ساخته شده در همان سال است. سیاتل بزرگتر از ونکوور, مطمئن, اما آن را 13 بار بزرگتر!

بنابراین شهردار استوارت درست است کنجکاو می شود اما او نادرست است و به دنبال پاسخ در سیاتل. این 17,450 جدید اجاره واحدهای عادی و انتظار می رود بازار آزاد پاسخ به افزایش تقاضا است.

بنابراین به جای پرسیدن چگونه سیاتل ساخته شده است تا مقدار اجاره مسکن شهردار باید درخواست آنچه که ما انجام داده اند در ونکوور برای جلوگیری از همان نتیجه.

این علم موشک نیست. هنگامی که تقاضا برای سیب بالا می رود مردم عادی گیاه درختان بیشتر. آن طول می کشد تا چند سال اما دیر یا زود وجود دارد سیب به اندازه کافی برای دیدار با تقاضا بالاتر است.

شاید حتی به اندازه کافی به برخی از کشتی به چین و اضافه کردن سرمایه به محلی باغ. اما زمانی که تقاضا برای مسکن به خصوص اجاره مسکن در ونکوور را افزایش می دهد ما نمی ساخت. بر خلاف ما همه چیز را ما می توانیم به خرابکاری جدید عرضه به لطف:

• اجاره کنترل;

• اجاره-تنها منطقه بندی استفاده می شود به “downzone”;

• 12 سال توقف در تخریب اجاره ساختمان در ونکوور;

• فروش مالیات بر خرید زمین و هزینه های ساخت و ساز;

• مدرسه مالیات بر توسعه زمین در حالی که انتظار برای مجوز;

• سال توسعه بررسی روند;

• خصمانه نمایندگان شهرستان

آن را سخت به انتخاب بزرگترین تبه کار از بالای لیست طولانی اما بیایید شروع با اجاره کنترل. مقاله اخیر در موضوع منتشر شده در اقتصادی آمریکا, نقد و بررسیمعتبر ترین اقتصاد مجله با استفاده از داده ها از سان فرانسیسکو به پیدا کردن که: “در دراز مدت صاحبخانه’ جایگزینی سوی مالک اشغال و تازه ساخته شده اجاره مسکن نه تنها کاهش عرضه مسکن اجاره در شهرستان بلکه معطوف شهر عرضه مسکن نسبت کمتر مقرون به صرفه انواع مسکن که به احتمال زیاد تهیه کردن به سلیقه افراد با درآمد بالاتر.” نویسندگان بیشتر نتیجه گیری کرد: “با در نظر گرفتن همه این نکات هم به نظر می رسد اجاره کنترل در واقع کمک به gentrification از سان فرانسیسکو در مقابل دقیق از سیاست های در نظر گرفته شده و هدف است.”

این فقط اجاره کنترل. دولت استانی به شهرستانها قدرت را به شما معرفی اجاره-تنها منطقه بندی. آن را به منظور اطمینان حاصل شود که پروژه های جدید است که وعده به ارائه اجاره واحد—شاید در ازای چگالی جایزه—نگه داشتن خود را وعده. این قرار بود یک راه برای تشویق جدید هدف ساخته شده اجاره توسعه است.

در عوض شهرستانها مانند Burnaby جدید وست مینستر و ویکتوریا با توجه به و یا در حال حاضر اجرا اجاره-تنها منطقه بندی در ساختمان های موجود بدون رضایت صاحبان و بدون چگالی مناسب پاداش. این دقیقا مخالف اثر در نظر گرفته شده و هدف آن را تبدیل به اجاره مسکن به سمی دارایی.

اکثر سرمایه گذاران خواهم برای حفظ سرمایه خود را به دور از چنین دارایی. شرکت هایی که به دنبال آنها هستند به نام “صندوق های کرکس”. به عنوان نام نشان می دهد آنها را برای صاحبخانه است.

بنابراین ما سوء استفاده زمان صاحبخانه زیرا آنها با ما گیر کرده. آنها می دود و شکایت به احتمال زیاد به فروش, اما آنها نمی تواند حرکت کند ساختمان های خود را در جاهای دیگر.

واقعا چه پازل من این است که چرا ما درمان جدید پروژه های توسعه راه همان است. اجاره-فقط ى حتی فقط امکان آن نه تنها expropriates از صاحبان فعلی بلکه تضمین می کند که ما نمی خواهد به اجاره ساختمان در هر ملک می کند که در حال حاضر یکی. چرا که هر کسی در ذهن حق خود خطر چنین پایین-پهنه بندی زمین های خود را?

بنابراین تنها امکان برای افزایش اجاره عرضه شده است به redevelop موجود اجاره ساختمان. اما این نیز حکومت با 12 سال توقف در تخریب اجاره ساختمان را پوشش می دهد که بیش از 95 درصد از ونکوور.

به عبارت دیگر ما می توانیم نه اضافه کردن جدید اجاره ساختمان و نه redevelop موجود است. حتی اگر کسی به نحوی موفق به ایجاد یک پروژه اجاره محل کار (چگونه است که فراتر از من) ما برگزاری برنامه های خود در شهرستان ونکوور سالن برای سال. اخیر Altus گزارش گروه نشان می دهد که حدود یک سوم از واحدهای در توسعه برنامه های کاربردی در ونکوور ارائه شده در سال 2016 شد و هنوز هم تحت بررسی در سال 2019. نزدیک به سه چهارم از برنامه های کاربردی فرستاده شده در سال 2017 شد و هنوز هم تحت بررسی دو سال بعد.

بنابراین شما صبر کنید دو سه سال یا بیشتر برای توسعه نرم افزار به بررسی که در طی آن زمان شما پرداخت بهره در خرید زمین و مالیات بر املاک و حتی به اصطلاح مدرسه مالیات بر کل ملک. دیر یا زود معمولا چقدر بعد از آن شما را وادار به شورای شهر برای تصویب نهایی است.

که زمانی که شما در عین حال یکی دیگر از توهین. پروژه شما سوال می شود و احتمالا رد کرده چرا که بازار اجاره بیش از حد بالا هستند! شما بخوانید که حق—ما بلوک های جدید اجاره مسکن از آنجا که ما به اندازه کافی ندارد اجاره مسکن. این نه تنها سرپیچی اساسی اقتصاد; حرکتی پایه عقل سلیم است.

پس شهردار استوارت آن را تعجب آور نیست که سیاتل رو 17,450 جدید هدف ساخته شده اجاره واحد در سال 2018 است. آنچه تعجب آور است این است که ونکوور کردم 1,364 واحدهای جدید با توجه به نحوه استفاده ما از زمان و جدید صاحبخانه در هر استانی و شهری در سطح. اگر ما نگه داشتن این تا ما رو به صفر زمان آینده.

بیشتر

tinyurlis.gdv.gdv.htclck.ruulvis.netshrtco.de

Leave a reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>